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地产营销、投资条线易爆雷 房企加强内控防毒瘤

作者:匿名 时间:2019-10-23 10:50:35:

房地产市场的销售规模接近15万亿元,成为中国最大的利润市场。有脚踏实地的工匠,也有投机倒把者。有些企业在阴影下追求透明的阳光文化和交易。

巨大市场中金钱的诱惑导致整个房地产行业腐败现象日益严重。不久前,一位著名的房地产开发商以巨大的腐败震惊了整个房地产界。后来,房地产代理商立即取代了区域营销经理。据报道,地区营销经理把所有盗用的钱都交给了公司,公司决定“和解”。

如此严重的腐败现象即使在房地产行业也很少见。除了这一惊人的数字之外,房地产腐败的数量在过去两年中逐渐增加。当一个行业从疯狂发展开始逐渐进入调整期,住宅企业开始加强内部治理,腐败曝光的故事开始不断上演。

“房地产腐败实际上与该行业的高速发展密切相关。规模发展是鲁莽的,良好的文化被稀释,最后许多人选择舔血,成本并不像想象的那么大。”一位房地产高管告诉第一财经记者。

营销和投资线路受到的冲击最大

“我们每年都会对一群人进行腐败审计,但我们的基本待遇是撤职,不会移交司法机关。许多公司诉诸劝阻。除非金额特别大,否则他们不会向公安局报案。”一位福建物业开发商管理人员告诉记者。

从目前实际爆发的案例来看,营销渠道是整个房地产行业中腐败最严重的领域。然而,腐败也存在于土地投资、资本融资和人力资源方面。

2017年,郑融房地产(06158.hk)南京公司前总经理万严俊因当年7月违纪被撤职,郑融房地产将万严俊告上法庭。其中,万严俊通过自己的权力,囤积房屋用于南京郑融云润等项目的投机,获利数千万。此外,当郑融·云润开业时,很难找到房间。因此,市场上出现了一个“投机数字”,配额的市场价格高达50万英镑。

其中,营销线有着巨大的寻租空间。“现在房价是每栋房子一个价格。我们实际上可以给一些房子一个相对较低的价格,而给另一些房子一个更高的价格。”一家上市房地产公司的副总裁告诉记者。

根据这一逻辑,事实上,对于一些“低价”房屋,买家必须通过“茶费”和其他形式进行补偿,其中的大量资金进入了他们的营销口袋。

2017年,钟君房地产(01966.hk)有限公司在上海的“钟君宝镜湾”因“茶费”事件在房地产圈不断发酵。当时,销售案件的柜台代理机构通过出售门牌号变相收取购房费用,并允许购房人获得购房权。从当时的整体情况来看,外部中介的“茶费”从30万到50万不等。

此外,由于房地产公司在营销中需要外部中介机构,佣金通常在房价的2%到3%之间。许多营销人员将通过渠道回扣和其他方式获得巨额利润,通过将来访客户转变为渠道客户,他们将提取这部分佣金并将其分成。

“这种事情在房地产界很常见,基本上公司无法控制。看到如此多的腐败现象,我有时觉得自己已经失去了房地产业的工作。”一位华东房地产营销经理告诉记者。

除了市场营销,土地投资,尤其是并购投资,因为交易不公开,实际上给了职业经理人更多的寻租空间。

「一般来说,每块土地的投资价格会由集团投资委员会检讨,以形成一个认可价格。例如,一块土地的授权价格是10亿英镑,但对方可能有8亿英镑的心理价格,所以有很大的空间。通常情况下,一旦双方总结起来,他们就会设定差价,最终自己掏腰包。”一位知情人士告诉记者。

2019年,南京泰和集团(000732.sz)前总经理朱炳展被带走接受调查。在总经理任期内,朱炳战代表泰和收购了两块土地。后来,这块土地卷入了一场诉讼,很长一段时间都无法进入市场。

“过去,有些企业要求我们在土地上合作和投资。他们第一次见面时,就直接说合作能给我带来多少好处。”前20名住房公司的总裁告诉第一财经记者。

此外,由于基金行负责融资,它实际上可以私下与许多机构协商利率价格,然后通过获得回扣等手段寻求行业外的“新收入”。

就人力资源而言,通过壳牌猎头公司进行招聘也可以将招聘费用“冲掉”到自己的口袋里。"猎头费用通常是固定年薪的20%,所以还有空间."一位房地产猎头告诉记者。

“事实上,每条线都有潜在的风险点。营销线更容易检查,因为它有更多的人要处理,每个人都更了解这个行业。工程和投资项目实际上更难审计,因为经手人太少。”一家上市房地产企业风力控制中心的总经理坦言。

老板“让步”

兰德咨询公司总裁宋延庆表示,房地产开发中有116个可能的寻租点。寻租者不仅包括各级政府、建设、规划、住房管理、土地管理、审计和税务部门,还包括银行、住房企业,甚至自营承包商和居民。

可以说,巨大的寻租空间使得这个市场的腐败继续存在。此外,目前的住房企业仍然相对“容忍”腐败。对许多职业经理人来说,重要的是离开,腐败的机会成本并不大。

今年8月,万达集团召开了全集团诚信自律警示教育会议,发布了《关于向王言彬等人移交司法的审计通知》。万达决定解除王言彬、米莉娜、傅斌和张新亮的劳动关系,将其纳入集团退市查询系统,并移交司法部门。

万达一直是一家对房地产行业腐败容忍度低的公司。每年,都会有人被送到司法系统进行调查。然而,对于更多的公司来说,处理方法相对温和。

越来越多的公司,老板发现了这种问题,基本上是被解雇了,没有移交司法机关。几年前,房地产行业发生了数千万起营销腐败案件。然后营销经理转到另一家前30名的公司继续他的营销工作。

协鑫房地产还有一些商业部门的经理,他们后来因违反规定而在集团中被点名并罚款。然而,当在家里做背景调查时,许多公司选择冷静下来。

“房地产发展如此之快,我们不能只看别人的瑕疵。如果我们有能力,我们将辩证地使用它们。即使是一些有腐败记录的职业经理人,如果他们能把公司提升到一个新的水平,也会继续使用这些工具。”一位浙江房地产总裁曾私下告诉记者。

事实上,因为许多职业经理人和公司也有许多利益关系,事实上,老板在处理这类问题时显得“软弱”。

“因为整个行业存在各种各样的腐败现象,一般都是针对小额或轻微的事件,所以基本上是睁一只眼闭一只眼,这也为从业人员提供了一个更安全的环境。”一位房地产官员说。

快速发展时代的偶然与必然

孔子说:“做你心里想做的,不要超过规定。”

在这个快速发展的行业和时代,规则不断被打破,给了许多人套利的机会。然而,随着行业的发展开始逐步完善和成熟,公司的内部治理标准将会越来越强。

例如,中梁控股(02772.hk)内部审计团队来自公安、检察院等背景。中梁控股希望加强审计能力,进一步提高公司控制力。

中南集团审计中心也有法院工作背景的管理。有了更多的调查方法,内部反腐败也可以实现。

荣信中国(03301.hk)的内部规定是,如果礼物超过5000元,必须上报,否则将被视为违规。

红阳房地产(01996.hk)参加了反欺诈联盟,并邀请各企业进行审计交流,以进一步防止腐败。

一般来说,随着房地产公司规模的逐步扩大和成熟,内部监管将会不断增加。在某种程度上,腐败既是偶然的,也是不可避免的。不小心,总会有一些人在诱惑面前失去理智,从而逐渐跌入深渊。整个行业的浮躁气氛很严重。在这样的价值体系下,腐败等问题层出不穷。这不是公司的问题。随着全行业反腐败力度的加大,发现这些问题是行业持续规范化的标志之一,这是不可避免的。

国家统计局的统计数据显示,2018年,全国商品房销售额达到1499.7亿元,同比增长12.2%,创历史新高。

“事实上,该行业人才短缺所带来的价值体系并不完善,该行业正在高速发展,而且整体就业仍然相对广泛,因此出现了这种情况。然而,随着近年来管理的优化,房地产人才的素质正在逐步提高,这种情况今后应该会有所改善。”房地产人力资源总体分析。

在这个巨大的市场中,管理的边界和秩序需要越来越明确。随着企业规模的扩大,如何保证核心文化和价值观的传承,如何规范行为,不断优化公司治理,将成为房地产开发商在未来新周期中迫切需要思考的问题。

(编辑:赵金波)

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